Revisão de ITBI: como recuperar valores pagos a maior na compra do imóvel

A compra de um imóvel envolve uma série de custos obrigatórios — e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) costuma ser um dos mais expressivos. O que muitos compradores não sabem é que, em boa parte das transações, esse imposto é cobrado acima do valor legalmente correto. E a boa notícia: é possível pedir a revisão — mesmo após o pagamento.

O que é o ITBI e como é calculado?

O ITBI é um tributo municipal cobrado sempre que um imóvel muda de proprietário entre pessoas vivas — compra e venda, dação em pagamento, permuta. A alíquota varia entre 2% e 4% conforme o município, e incide sobre a base de cálculo — que é justamente onde os abusos acontecem.

Por que o ITBI frequentemente é cobrado a maior?

A maioria dos municípios exige que o ITBI seja calculado sobre o chamado valor venal de referência — uma tabela interna da prefeitura — mesmo quando o preço declarado no contrato de compra e venda é inferior. Essa prática é ilegal.

Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça pacificou o tema no julgamento do Tema 1.113, fixando que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor do negócio declarado pelo contribuinte, e não o valor venal de referência fixado unilateralmente pelo Fisco.

Quando posso pedir a revisão?

• Antes do pagamento: conteste o lançamento administrativamente e pague o valor correto
• Após o pagamento: ingresse com pedido de restituição do valor pago a maior
• O prazo para pedir a restituição é de 5 anos a partir do pagamento

Como funciona o pedido administrativo?

O primeiro passo é protocolar um pedido de revisão ou impugnação na Secretaria de Fazenda do município, apresentando o contrato de compra e venda e demonstrando que a base de cálculo utilizada pela prefeitura é superior ao preço real da transação.

E quando a prefeitura nega o pedido?

Caso o município negue a revisão ou não responda dentro do prazo legal, o contribuinte pode ingressar com ação de repetição de indébito tributário. Com o precedente do STJ, as chances de êxito são elevadas — e é possível recuperar o valor pago a maior com correção monetária.

Vale a pena buscar a revisão?

Em imóveis de médio e alto valor, a diferença entre o valor declarado e o valor venal de referência pode ser significativa. Antes de qualquer decisão, é fundamental uma análise do caso concreto para verificar a viabilidade e o valor a recuperar.