Um contrato de aluguel mal redigido é a principal causa de conflitos entre proprietários e inquilinos. Seja você locador ou locatário, conhecer as cláusulas essenciais pode evitar prejuízos, disputas judiciais e anos de dor de cabeça.

1. Prazo e forma de renovação

O contrato deve indicar claramente o prazo de vigência (mínimo recomendado: 30 meses para garantir ao locador a retomada sem justificativa). Contratos por tempo indeterminado dão ao inquilino mais proteção — ao locador, menos. Defina também como será a renovação: automática ou mediante notificação.

2. Valor do aluguel e índice de reajuste

Especifique o valor mensal, a data de vencimento e o índice de reajuste anual — geralmente o IGPM ou IPCA. Contratos sem índice definido podem gerar disputas sobre quanto reajustar a cada ano.

3. Garantia locatícia

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) permite quatro tipos de garantia: caução (depósito em dinheiro), fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo. Nunca assine contrato sem garantia — ela protege o proprietário em caso de inadimplência.

4. Responsabilidade por benfeitorias e reparos

O contrato deve definir quem paga o quê: em regra, benfeitorias necessárias (infiltrações estruturais, por exemplo) são do proprietário; benfeitorias úteis e voluptuárias feitas pelo inquilino não geram direito a reembolso, salvo previsão em contrário.

5. Multa rescisória

Preveja expressamente a multa por rescisão antecipada — usualmente 3 aluguéis proporcionais ao tempo restante. Sem essa cláusula, o cálculo vira motivo de litígio.

6. Vistoria do imóvel

O laudo de vistoria detalhado, assinado por ambas as partes na entrada, é a principal prova em disputas sobre danos ao imóvel. Sem ele, o locador dificilmente prova que o imóvel foi danificado pelo inquilino.

7. Sublocação e cessão

Deixe explícito se o inquilino pode ou não sublocar o imóvel. A sublocação sem autorização é causa de rescisão do contrato, mas precisa estar prevista para ser invocada.

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