Adjudicação compulsória: o que fazer quando pagou pelo imóvel mas não consegue a escritura

Pagou o imóvel, mudou para dentro, mas a escritura definitiva nunca saiu. Essa situação é mais comum do que parece no Brasil — e tem solução jurídica. A adjudicação compulsória é o instrumento que garante ao comprador o direito de obter a propriedade formal mesmo sem a colaboração do vendedor.

O que é adjudicação compulsória?

É o direito do comprador de obter judicialmente ou extrajudicialmente a transferência da propriedade, quando o vendedor se recusa ou não pode outorgar a escritura definitiva após o pagamento integral do preço. Prevista no art. 1.418 do Código Civil e, desde 2022, também pode ser realizada diretamente no cartório (Lei 14.382).

Quando é cabível?

• Comprador pagou o preço integral mas o vendedor se recusa a assinar a escritura
• Vendedor faleceu e os herdeiros não cooperam
• Construtora encerrou atividades sem outorgar as escrituras
• Existe compromisso de compra e venda e o vendedor descumpre a obrigação de transferir

Via extrajudicial x judicial

Desde 2022, com a Lei 14.382, é possível realizar a adjudicação compulsória diretamente no Cartório de Registro de Imóveis, sem ação judicial, quando não há contestação. O processo extrajudicial leva em média 3 a 6 meses. Se houver oposição, o caminho é a ação judicial.

Documentos necessários

• Compromisso de compra e venda (preferencialmente registrado)
• Comprovantes do pagamento integral
• Documentos pessoais do comprador
• Matrícula atualizada do imóvel
• Certidões negativas do imóvel e do vendedor

Adjudicação x Usucapião

A adjudicação pressupõe contrato e pagamento — o comprador tem um direito contratual à escritura. A usucapião baseia-se na posse prolongada, independentemente de contrato. São instrumentos distintos, e a escolha correta depende da situação específica de cada caso.